Excelentíssimo Senhor Doutor Juízo de Direito Cível da ____ Vara Cível da Comarca de ().
Nome
do autor (qualificação completa), através de seu advogado (qualificação
completa) vem ajuizar a presente
Ação
de Rescisão Contratual c/c com Indenização por Danos Materiais e Morais
Em
face do réu (qualificação completa), pelas seguintes razões de fato e de
direito adiante explicitados:
1) Dos
Fatos:
Na
data de 01/01/2020, o autor firmou com o réu o presente instrumento particular
de contrato de locação não residencial, tendo como objeto o imóvel localizado (nome
do endereço), restando consignado o pagamento mensal de aluguel no valor de
R$30.000,00, com data de início em 01/03/2020 pelo prazo de 30 meses
encerrando-se em 01/06/2022.
Observa-se
que a título de garantia da avença o autor caucionou o Título de Capitalização
emitido pela Seguradora (nome da Seguradora) no valor de R$100.000,00,
representado pela proposta/formulário nº (número).
Com a
assinatura do instrumento, o autor recebeu as chaves do imóvel confiando que a
edificação estava apta para a finalidade a que se destinava, ou seja, a locação
comercial e que nele poderia instalar o showroom de móveis planejados de alto
padrão pretendido.
Todavia,
logo de início fora identificado um problema de cupim de solo em todo o imóvel,
o que fora resolvido exclusivamente às expensas do autor, incluindo uma
substituição arbórea perante os órgãos da prefeitura municipal, refletindo
esses dispêndios em mais de R$50.000,00.
Importante
ressalvar que tal episódio foi imediatamente comunicado à época dos fatos de
acordo com o artigo 23, IV da Lei 8.245/91) tendo o réu Locador se quedado
inerte.
Detalhe
à parte, e que depois de adentrar ao imóvel o autor constatou que havia
abrigado no imóvel algumas latas vazias de controle de praga para cupim
subterrâneo. O que fora omitido pelo réu Locador.
Prosseguindo
na fase pré-operacional com as adequações do imóvel foram identificadas em
meados de março de 2021 outros problemas estruturais no imóvel como infiltrações
nas paredes do subsolo que foram devidamente reportadas ao sócio administrador
do réu Locador em observância ao artigo 23, IV da Lei 8.245/91.
O
problema da infiltração do subsolo só foi identificado depois do transcurso de
12 meses pois as obras para adequação do imóvel se iniciaram dos patamares
superiores evoluindo para o subsolo.
Ato
seguido foi enviado em 10/03/2021 orçamento elaborado para conserto dos
problemas evidenciados de responsabilidade do réu Locador aos cuidados do sócio
administrador do réu.
Em
continuidade e em resposta ao orçamento recebido o sócio administrador do réu
solicitou ao autor que aguardasse a análise e elaboração de laudo técnico a ser
realizado por profissional de sua confiança no caso o empreiteiro (nome).
Restou
consignado o prazo de 10 de abril de 2021 para a apresentação do laudo técnico
e do orçamento a ser elaborado pelo empreiteiro (nome). Todavia, houve
alteração do profissional indicado pelo réu Locador e da data para apresentação
final desses apontamentos para o dia 20 de abril de 2021.
A
despeito das provocações do autor quanto à sobrevinda do laudo e do orçamento a
ser apresentado pelo réu Locador (aos 10 de abril e 20 de abril de 2021) e ante
a inação dos proprietários com relação a esse ponto, o Requerente procurou os
responsáveis da Imobiliária no dia 25 de abril de 2021 para intermediar uma
possível composição amigável entre as partes, todavia, sem sucesso.
Como
se vê, o autor aguardou por quase 3 meses alguma providência do réu Locador e
nada foi feito e diante da impossibilidade total de permanência no local pela
total falta de condições de instalar o propalado showroom, com a frustação de
inúmeros contratos de seus parceiros expositores.
O
autor procedeu a denúncia do Contrato de Locação por carta datada em 07/05/2021
e nesta data de 20/05/2021 e vem efetuar a devolução do imóvel e das chaves.
Com a
finalidade de ratificar as alegações aqui expostas relacionadas aos problemas
estruturais do imóvel e a total falta de condição de explorar a atividade a ser
desenvolvida, apresentará em mídia ao cartório desta Vara Judicial vídeos e
fotos do imóvel elaborado por terceira empresa contratada ratificando
totalmente as alegações apresentadas e a impossibilidade de instalação do
ambiente loft, ante os vazamentos de grande proporção em diversos no subsolo o
que tornou insuportável qualquer permanência no local.
Diante
dos fatos e provas acostados nos presentes autos, bem como o que será
demonstrado durante a instrução processual, o réu Locador tinha ciência
inequívoca do estado estrutural do imóvel que é a presença de cupim subterrâneo
quando da locação e infiltrações do subsolo, praticou omissão dolosa com
intuito de obter vantagem indevida, assim, pede-se que seja julgado procedente
o presente pedido para reconhecer a rescisão contratual, desconto do Título de
Capitalização a título de caução em favor do autor e ainda indenização por
danos materiais e morais casados ao autor.
Sendo
assim a culpa pela rescisão do contrato é exclusivamente do réu Locador, sendo
este o único causador da rescisão do contrato locatício em questão.
2) Do
Direito:
Estabelece
o artigo 22 da Lei 8.245/91:
“O
locador é obrigado a:
I –
entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se
destina;
(...)
III –
manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV –
responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
Ora, o
imóvel locado possuía inúmeros problemas estruturais e que inviabilizaram a
instalação do showroom de móveis planejados de alto padrão, não foram
promovidas as manutenções/reparações quando solicitadas, quedando-se inerte o
réu Locador ao qual em omissão dolosa e por atos agressivos simplesmente deixou
o autor sem qualquer respaldo sofrendo os efeitos de uma locação sem qualquer
condição de uso, culminando na frustação e rescisão de contratos significativos
com os parceiros do autor.
Sendo
a culpa pela rescisão contratual única e exclusiva do réu Locador ao qual
omitiu os problemas existentes no imóvel, problemas estes ocultos e que apenas
se evidenciaram ao autor após ter aperfeiçoado o contrato o imóvel em debate.
Com
efeito, uma vez demonstrado pelo autor que o imóvel apresenta graves problemas,
o contrato deve ser rescindido por culpa exclusiva do Locador ao qual é
obrigado a disponibilizar o imóvel em condições aptas para a finalidade
acertada (art. 22, I da Lei 8.245/91).
Nessa
senda, segue as seguintes jurisprudências:
“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – RESCISÃO DO CONTRATO POR FALTA DE
HABITUALIDADE – INFILTRAÇÕES – DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL ANTES DE FINDO O PRAZO
CONTRATUAL – ENCARGOS COM MULTA E NOVA PINTURA INDEVIDOS – CONTRATO RESCINDIDO
POR CULPA DO LOCADOR – RECURSO IMPROVIDO.”
(TJ-MS – AC 21387 MS 2006.021387-0, Des. Relator
Paulo Alfeu Puccinelli, Data de Julgamento: 29/01/2007, 3ª Turma Cível, Data de
Publicação: 15/02/2007).
“Locação
de imóveis. Ação executiva de título extrajudicial. Embargos à execução.
Exclusão da multa contratual. 1. Não havendo culpa da locatária na rescisão
contratual, que desocupou o imóvel antecipadamente por falta de condições de
habitualidade, era mesmo de se excluir da execução o valor da multa
contratualmente prevista. 2. Os encargos da locação previstos no contrato são
devidos até a efetiva desocupação do imóvel pelo inquilino. 3. Negaram
provimento aos recursos.”
TJSP –
APL: 9159718362007826 SP 915971836.2007.8.26.0000, Relator: Vanderci Álvares,
Data de Julgamento: 21/03/2011, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de
Publicação: 23/03/2011).
“EMBARGOS
À EXECUÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – JULGAMENTO ANTECIPADO QUE NÃO ENSEJA
CERCEAMENTO DE DEFESA, NÃO HAVENDO QUE SE FALAR EM NULIDADE DA SENTENÇA –
IMÓVEL LOCADO QUE APRESENTAVA SÉRIOS PROBLEMAS DE USO -DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA –
ADMISSIBILIDADE – MULTA COMPENSATÓRIA INDEVIDA – SENTENÇA MANTIDA. Apelação
improvida.”
(TJSP
APL: 00043456720128260073 SP 0004345-7.2012.8.26.0073, Relator: Jayme Queiroz
Lopes, Data de Julgamento: 10/07/2014, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de
Publicação: 10/07/2014).
“DIREITO
CIVIL. CONTRATOS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SEGURO-FIANÇA. SUB-ROGAÇÃO DO AGENTE
SEGURADOR. LEGITMIDADE PASSIVA DA SEGURADORA COMO SUBROGATÁRIA DO TITULAR DO
IMÓVEL. PRELIMINAR AFASTADA. DANOS NO IMÓVEL ANTERIORES À OCUPAÇÃO PELO
LOCADOR. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL POR
CULPA DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. DISPENSA DAS MULTAS RESCISÓRIAS. RECURSO AO
QUAL SE NEGA PROVIMENTO. – O agente financeiro responsável pelo seguro-fiança
contratado pelas partes na avença principal sub-roga-se nos créditos do locador
em caso de descumprimento do contrato, sendo, portanto, parte legítima para
figurar no polo passivo relativo à validade do crédito sub-rogado. – O
locatário não responde por despesas anteriores à ocupação do imóvel nem
tampouco por vícios aos quais não deu causa. – A inércia do locador após
regular notificação extrajudicial autoriza a resolução unilateral do contrato
em favor do locatário, sem ônus, caso não providencie os reparos necessários à
habitualidade digna do imóvel locado (art. 22, I, II, III, IV da Lei 8.245/91).
– É lícito ao Juízo determinar ao responsável pelo apontamento a protesto que
promova sua retirada, em prazo hábil, sob pena de multa diária (art. 461 do
CPC). – Recurso ao qual se nega provimento. Diante do exposto, resolve esta
Turma Recursal, por unanimidade de votos, conhecer do recurso e, no mérito,
negar provimento, nos exatos termos do voto.”
(TJSP
– 2ª Turma Recursal – 0009238-73.2014.8.16.0182/0 – Curitiba – Rel.: Sérgio
Bernardinetti – J. 31.08.2015).
Como
já transcrito, o inciso I do art. 22 da Lei 8.245/91, expressamente prevê que o
locador deve entregar o imóvel ao locatário em estado de servir ao uso a que se
destina, ao presente caso a moradia residencial da família do Autor.
Assim,
por força de disposição legal do art. 22, I da Lei do Inquilinato aliado ao
entendimento remansoso de nossa jurisprudência pátria, é que deve ser reconhecida
a pretensão inicial do autor de ver rescindido o contrato de locação isento do
pagamento de multa rescisória e de eventuais reparos, bem como ver obstado
qualquer possibilidade de desconto do Título de Capitalização dado em garantia
da avença em favor do réu Locador e ser liberado o resgate em favor do autor
Locatário.
A
exclusão da multa contratual é medida que se impõe. Indiscutível a culpa do réu
Locador na rescisão contratual pretendida pelo autor.
Nesse
ponto resta evidente a precariedade do imóvel evidenciado pelos vazamentos
decorrentes das paredes do subsolo diretamente sobre os imóveis instalados para
o ambiente loft do showroom de móveis planejados de alto padrão corroborando
que o imóvel é indigno para a finalidade que se destinava.
Importante
ressalvar que antes de proceder a entrega do imóvel o autor locatário em
prestígio ao princípio da boa fé contratual deixou a edificação em debate em
perfeitas condições conforme laudo em anexo e muito bem beneficiada uma vez que
reflete num investimento superior a R$300.000,00, ressaltando-se os danos
causados pelo próprio defeito estrutural do imóvel que deu origem à desocupação
motivada do bem.
Verifica-se
legítima a rescisão do contrato de locação por culpa do réu Locador isentando o
autor do pagamento de multa contratual e dos eventuais reparos a serem
realizados no imóvel eis que o autor não deu causa a tais danificações no
imóvel bem como o resgate do título de capitalização que deverá se dar em favor
do autor.
2.2.)
Dos Danos Materiais e Morais:
Conforme
observado da síntese fática e das demais provas que a acompanham, o imóvel
locado ao autor pelo réu Locador apresentava condições indignas ao fim que se
destinava, causando risco aos seus ocupantes.
Restou
demonstrado também que o autor buscou por vários meses algum tipo de solução
aos problemas apresentados, sendo obrigado a desocupar respectivo imóvel, sem
nada receber, seja do resgate do título de capitalização dado como garantia da
avença seja por qualquer título.
Também
inegável a omissão dolosa praticada pelo réu Locador não há possibilidade de
desconhecimento dos danos estruturais existentes no imóvel, conforme provas
demonstradas e que serão ratificadas com testemunhas a serem arroladas, o
proprietário do imóvel tinha total conhecimento dos problemas de vazamento, dos
cupins de solo, e, ainda assim, sem qualquer remorso, alugou o bem para
instalação de um pretendido showroom de móveis planejados de alto padrão, com
conhecimento inequívoco dos problemas e os transtornos que ocasionaria.
Excelência,
a demora, a falha na prestação dos serviços e a desídia do réu Locador na
solução dos problemas inúmeras vezes reportados, e, em especial, os transtornos
daí decorrentes, extrapolam aos aborrecimentos corriqueiros que podem surgir de
referido negócio jurídico, ensejando a obrigação de reparação moral por parte
do réu Locador.
Nessa
linha, seguem os seguintes precedentes:
“JUIZADOS
ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RELAÇÃO ENTRE
INQUILINO E A IMOBILIÁRIA QUE ADMINISTRA O IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE
PASSIVA. RESPONSABILIDADE POR FORÇA DOS CONTRATOS. PROBELMAS NO IMÓVEL. DEMORA
EXCESSIVA PARA SOLUCIONAR A QUESTÃO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANO MORAL
CONFIGURADO. RECURSO DO RÉU CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. [...].”
(TJDF –
ACJ: 20150110009767, Relator: Arnaldo Corrêa Silva, Data de Julgamento:
01/09/2015, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data
de Publicação: Publicado no DJE: 21/09/2015. Pág.: 337).
Desta
feita, nos termos da fundamentação supra, requer a condenação do réu Locador ao
pagamento de indenização pelos danos materiais consistentes nas benfeitorias
necessárias dispendidas nos imóveis para superar os problemas comprovados com
os cupins subterrâneos e morais suportados pelo autor, causados em especial
pela inércia em resolver as questões levantadas no que diz respeito aos vícios
ocultos do imóvel em questão, devendo referida indenização ser arbitrada em
importe não inferior a R$10.000,00.
2.3.)
Da Aplicação da Multa Contratual:
A Cláusula
10ª e seguintes do instrumento particular de contrato de locação não
residencial, firmado aos 01/01/2020 impõe multa contratual equivalente a 3
alugueres à parte que infringir qualquer das cláusulas contratuais.
Em
decorrência, constatada a irregularidade estrutural que causa a rescisão
contratual, deverá ser imputado ao réu Locador o dever de arcar com o valor equivalente
a 3 alugueres.
3.) Dos
Pedidos:
Ante o
exposto, pede-se:
a) Que
seja julgado procedente o pedido declarando-se rescindido o contrato de locação
entabulado entre as partes por culpa do réu Locador;
b) Que
seja o réu Locador condenado ao pagamento da multa contratual equivalente a 3
alugueres;
c) Que
seja o autor liberado junto a Seguradora (nome) a caução do título de
capitalização apresentado em favor do autor;
d) Que
seja reconhecida a entrega do imóvel na data de (data), conforme fundamentação
apresentada e documentos que seguem anexos;
e) Que
seja o réu Locador condenado ao pagamento de danos morais a ser arbitrado por
este Juízo tendo por valor mínimo a quantia de R$10.000,00.
f) Que
seja promovida a citação do réu Locador para comparecer à audiência de
conciliação, nos moldes do art. 334, CPC e caso reste infrutífera, que
apresente sua contestação no prazo legal sob pena de revelia;
Dá-se
o valor da causa R$20.000,00.
Nesses
termos,
Pede e
espera deferimento.
Local.
Data.
______________________________________
Nome do Advogado
OAB/Estado e número da OAB
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